公摊面积成“糊涂账”，住宅持有投机的成本低，还有预售制监管的漏洞，是房地产的“三座大山”。
先聊第一座大山：公摊面积，有多惊人？
随便举几个例子。
湘潭日报12号的报道，一套139平方米的现房，5500元/平方米，拿到房产证后发现，房子的专有建筑面积只有99平方米，分摊面积竟占了40平方米，公摊率高达28％。
青岛一个盘，当初销售时宣传公摊率在31%，但实际公摊率却达到了46%，146平米的房子，实际使用面积也就78平米，涉及56号楼、61号楼和62号楼三栋超高层住宅，楼层达到了65层，建筑高度将近200米。
表面上住着一二百平米的大三居，实际上是几十平米的鸽子笼，这不单是居住舒适度的问题，更牵扯到了业主的钱包。
物业费，按建筑面积收。
找人装修，还给你按建筑面积。
交个暖气费，还是建筑面积。
这日子过得，就两个字：憋屈。
央媒《半月谈内部刊》，这两天就专门谈了公摊高达46%这个例子。
这里案例中，尽管有超高层住宅楼，部分建筑外墙厚度计入公摊面积的客观因素。
但是，由于购买期房事先并不知情，不少业主看到房屋“庐山真面”后心理落差巨大。
所以，开发商在这里过程里，没扮演啥好角色。
卖房的时候，说得一套一套的，又是地段又是升值，只提公摊可能30%，丝毫不提超高层对公摊的巨大占用。
买房的人呢，都是普通老百姓，根本没有闲心的精力，事先做太多功课。
一明一暗之间，“六个钱包”都贡献给外墙、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班室了。
这就是一本买房的“糊涂账”。
当然，这不是核心原因。
央媒报道里说得很清楚：背后利益空间巨大。
公摊面积始于香港“卖楼花”，以前都是按栋卖的，可大家都买不起，有能人就想了好办法，把整个小区，整栋楼分拆，分户来卖，大家一起均摊楼梯、电梯、外墙这些面积。
这就形成了一个问题：基于其计算不透明、监管难、容易暗箱操作，加上现代建筑日趋复杂，从刚开始的公摊率10%以下，到15%、20%，一路飙到现在的30%，不少超高层、商业地产甚至高达50%。
开发商、物业、测绘公司、供暖公司、家装公司，一连串的行业、公司，都躺在公摊面积上“食利”，已经到了不改不行的时候了。
不过，这篇文章里也很务实地说：试图一蹴而就取消公摊面积并不现实。
需要克服重重阻力，分步骤有序推进，逐渐推开按套内面积计价的房屋销售模式。在过渡阶段，相关部门可在明确公摊面积范围、标准上下功夫,实现源头治理，加强全流程监管，及时封堵漏洞。
央媒的文章，可以作为风向标，公摊面积的点滴改变，就从2022年开始。
再聊第二座大山：住房持有投机的成本低。
我国的住房持有成本，在全世界来看都是非常低的。
我们目前的房地产税收，是“重交易，轻保有”。
大家算算，那些快进快出的炒房客，会付出多少成本？
如果没有严厉的限购和限贷措施，那你买一套房，可以轻松从银行贷款，哪怕利率高达6%以上，持有两年利息又能有多少？中间的物业费、水电暖气又有多少？甚至不用装修翻新，税费也能转嫁到买家。
正是因为持有住房没有任何成本，所以投机客才有恃无恐，不管多贵的房子，只要买到手里，等着赚差价的时机就行，不用承担任何持有成本。
唯有开征房产税，确定免征面积、税率征收标准，提高房屋持有成本，才能精准打击投机买房的行为。
首先设置一个免征面积，然后对户主名下超过面积的部分征税，名下房产套数越多，征收的税率会逐步增加。
这并不是危言耸听，单从美国、日本、韩国等国来看，各国房地产税率整体都在2-3%左右。
如果三套及三套以上开征2%-5%的税率，会对投机炒房形成极强的威慑。
按市值评估征税的话，房子越值钱，囤得越多，征税额也就越高。
2022年，就是向住房征税，打击投机的关键一年。
财政部年初已经明确说了，今年要继续推进房地产税试点，去年高层房地产税改革试点工作座谈会，又明确提出要将试点落地，为期5年，到时再全国范围推广。
至于哪些城市会成为试点，官方还没说，但大概率是那些房价上涨过快，供需关系紧张，楼市炒作情绪旺盛的地区。
按照起草——审批——试点——立法的流程来看，2022年，我们等待试点落地就好。
再来聊第三座大山：预售制监管的漏洞。
这一点，前两天蓝白跟大家聊过。
商品房预售资金，从商品房诞生那天起，就一直存在。
从1994年《城市商品房预售管理办法》出台开始，定金、首付款、按揭贷款都要放在预售资金监管账户里。
可这个账户的开户银行，基本上都是半不管的状态，开发商虚报工程进度挪用，10口锅5个盖，把项目里的钱挪走，配合前融、非标、发债甚至自融等激进的高杠杆融资，又去拿地扩大规模。
直到去年，龙头房企爆雷引发行业信用危机，一批又一批的高杠杆房企违约、躺平、停工、欠账，金融机构也抽贷自保，各地为了保交楼，不得不加大预售账户的监管力度。
这样一来，靠卖房才能回血的开发商，账户里趴着大量的预售资金却动不了，无形中又加快了爆雷的速度，并进一步向上下游行业、土地市场乃至地方财政传染。
要么管的松，要么管得太严，这是以往预售资金监管账户的问题所在。
现在，到解决问题的时候了。
住建部最近出台了商品房预售资金监督管理办法，并已发往各省住建厅，要求预售资金必须全程全额监管，但分为一般监管额度和重点监管额度，重点监管额度比例将由市县一级住建部门根据工程造价合同等核定。
关键词就是“重点额度监管”，按工程造价合同来确定。
不放松监管，也不超额监管，理清了法院、银行及住建部门的权责关系，什么时候放款、放多少款、根据工程进度来决定，找到“保交楼”和“房企生存”之间的平衡点。
公摊、房产税、预售制，这三座大山，尽管还没有全面落地，可人们越来越热烈的讨论，包括央媒下场的表态、试点推进、规范预售，还有个别地方已经实施封顶乃至现房销售，都是难能可贵的变化。
毕竟，我们的房地产市场，刚起步了20多年罢了。
风暴的形成，往往是因为蝴蝶煽动翅膀，要给它时间，变得更好。
