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有两件大事，会对2022年的货币、房地产乃至经济大势，产生深远影响。

一个，是1月份的金融数据。

另一个，是关于预售资金监管的新动向。

本来要分两篇来写，限于精力和时效，一并跟大家聊聊。

先聊第一个：金融数据。

1月份，新增人民币贷款3.98万亿，预期3.77万亿，去年同期3.58万亿。

新增社融6.17万亿，预期5.45万亿，去年同期5.19万亿；

M2同比9.8%，预期9.4%，前值9%；M1同比-1.9%，前值3.5%。

用两个字来形容这份数据：炸裂。

惯例，解释一下M2，M1，社融。

每个月的金融数据，一般在10-15日由央行发布，主要包括两个部分：

1）体现实体融资需求的社会融资规模（简称社融）与信贷规模；

2）代表实体经济流动性的货币供应量（M0、M1、M2）。

显然，M2是印钱的“水”，社融是实体经济的“水池”。

M2，是把所有企业个人存款、流通中的现金算进来的权威货币指标。

M2增速越高，钱印的越多。

社融不一样。

社融，是银行的资产端，我们的存款，是银行的负债端。

它代表了银行对实体经济的支持，或者说是企业、工厂、大基建的融资需求。

为什么说“炸裂”呢？

新增人民币贷款，单月新增规模创历史新高。

6万亿的天量社融，增量创单月历史最高。

全都是新高！

货币的水源，正在全力开动，全力输出，触达实体经济。

上次副行长喊话“金融机构要主动出击”，大家还有点半信半疑，这份数据，直接给市场吃下了定心丸。

国盛熊园说得很到位：不要低估国家稳增长的决心和力度！

这份数据，有喜也有忧。

喜的是，总量上来了。

钱确实来了，企业短贷大增，中长期贷出现拐点，地方专项债发行规模大幅增长。

地方债的买家是谁？

当然是银行。

商业银行、政策性银行，一直是地方债的主要持有者，尤其是前者，是稳基建、稳增长的大头。

1月份的数据，意味着：大基建开始提速，银行在冲“开门红”。

PMI数据已经有反映了，上游的铁矿石、螺纹钢、建筑建材都采购量都在增长，新订单、业务活动预期指数，也都在上涨，有了项目，企业也就愿意补库存了，只要大家肯干，经济就不会差。

忧的是，结构还不太理想。

主要还是居民部门。

1月份，居民短期贷款增加1006亿元（同比减少2272亿元），中长期贷款增加7424亿元（同比减少2024亿元）。

居民的短贷和中长贷，这两项，都是减少的。

短贷一般是消费贷，中长贷就是房贷。

前者反映的是消费，后者反映的是购房意愿。

更进一步说，人口的流动还是反反复复，不敢出门远行，不知道开店有没有风险，不知道开发商爆雷会持续多久，不敢加杠杆了。

一句话，大家对生活的态度，还是很保守的。

再看一个数据，在M2、社融、信贷全面走强的前提下，M1居然同比跌了1.9%。

M1的重要组成部分，是企业的活期存款。

一方面，到春节了，企业需要给员工发年终奖、薪水，这部分存款就减少了。

另一方面，蓝白跟大家说过很多次，M1有多少，完全取决于居民的消费能力。

企业卖出去的东西多，提供的服务多，居民的存款自然会变成企业的存款。

而居民消费最大的项目，就是买房。

回顾M1的历史走势，与商品房销售增速如出一辙。

因此，M1出现下滑，只能说明：房地产，还是弱的不忍直视。

不管怎么说，1月份的金融数据非常让人振奋，说明高层稳定增长的决心，极其坚定。

不管货币政策还是财政政策，都非常配合，要钱给钱，要项目给项目，一年之计在于春，大基建确实在提速，该干就干。

唯一不足的，还是房地产。

毕竟是周期之母，地产行业的兴衰，关联了上下游十几个行业，数千万的就业岗位，上千万个购房家庭，更是大基建的重要载体。

别管是传统的铁公基，还是科教文卫的市政基础设施，或是新基建里的充电桩、智慧停车、智能社区、城际轨道交通。

大基建想刺激经济发展，想推动区域间紧密交流，想要加速城镇化进程，加速土地升值，人、钱、物的资源集聚，想要收回成本，房地产是不可或缺的一环。

所以，让呼吸微弱的房地产，重新托底2022年的经济增速，挽回市场信心，是接下来的重点。

这就引出了今天要聊的第二件事：预售资金监管。

2月11日，据央广网消息，全国性商品房预售资金监管的意见已于近日出台。

意见明确，预售资金额度监管为“重点额度监管”。

由市县级城乡建设部门，根据工程造价合同等因素确定，能确保项目竣工所需的资金额度。

当监管账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用。

管理办法还明确了预售资金监管的基本标准，对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。

对这个消息的解读，林林总总，有看好的，也有看衰的。

蓝白的理解，就一句话：政策终于找到了“保交楼”与“房企生死线”之间的平衡点。

前段时间，烟台发了预售资金监管新规，根据信用等级，直接降低预售资金监管比例。

我当时就跟大家说，预售资金监管的放松，威力堪比降息，绝不可小视，后面会有更多城市跟进这个政策。

原因很简单：再不纠偏，民企开发商全都得躺。

我国的预售资金监管路径，经历过3个阶段。

第一个阶段，1994年，《城市商品房预售管理办法》规定，预售资金主要包括定金、首付款、按揭贷款。

这笔钱，一般放在合作银行的专用账户里，属于“专款专用”，按工程节点，比如主体结构封顶、竣工验收、项目交付使用，符合要求，开发商才能提取这笔钱。

但从1994年到2021年，这么长的时间里，银行睁只眼闭只眼，开发商可以对这笔钱来回倒腾挪用。

第二个阶段，直到去年龙头房企爆雷，7月份，八个部门出台规范房地产行业发展的文件，明确提出对交易资金进行监管。

然后就是各地收紧预售资金账户，要么提高保证金，要么提高支取门槛，把卖房的钱，留在项目里，保交楼，保民生。

问题是，当全行业流动性危机爆发后，金融机构也在抽贷、断贷，债也发不出去，不能“借新还旧”。

中信证券陈聪说，这种现象是典型的“信用塌陷”。

企业融资性债务偿还，经营性销售回款陷入负反馈，而合作项目，金融企业行为又使得这种风险传染。

整个行业投资意愿持续低落，信用尚好的居民和企业无扩张信用借款意愿，中低信用开发企业则越来越依赖于债务展期重组谈判解决问题，而对正常可持续经营失去信心。

这个时候，更加严厉的监管预售款，只会加快高杠杆房企的爆雷速度。

一家有100元现金的公司，有95元不能动，却正好遇到10元的短债到期，不爆雷才怪。

显然，第一个阶段，管得太松了，开发商各种钻漏洞，埋下爆雷的伏笔。

第二个阶段，管得又太严了。

房企活不下去了，供应商和农民工的钱谁来给？五证齐全的房子烂尾了怎么办？

因此，接下来，将是第三个阶段，就是此次全国范围内，明确预售资金监管的范围：按工程造价合同来确定。

这个阶段，将是1994年以来，预售制首次出现的重大变化。

预售资金要不要监管？

当然要，非但要监管，还要严加监管，绝不能再放任开发商胡乱挪用。

但，这笔钱不能超额监管，否则把房企的脖子都掐断了，谁来拍地？谁来盖房子？

国君地产谢皓宇指出：对房价较高的城市，更合理的做法，是根据未付工程款进行监管，而非根据货值的比例进行监管。

能保证工程交付就行了，设那么多条条框框，没意义。

回到文章开头说的，2022年，货币的水，已经开始在经济体系里流动。

作为“稳增长”的关键一环，房地产已经变成了“堵点”。

现在要做的，是把堵点给疏通。

上游原材料，中游施工，下游家具家电，大家都愿意贷款，愿意开足马力扩产，大干一场。

大家愿意旅游、逛商场、下馆子、生孩子，对生活充满希望。

货币手段，财政手段，税收手段，限购、限贷、限售的手段，都在考虑范围之内，政策工具箱只是刚刚打开而已，为了保住增长，为了保住你我的工作、收入和尊严。

这不是停留在纸上的加油鼓劲，而是时不我待的强大信心。

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