首付 745 万的房没了，还要倒赔近 500 万 ……
近日，家住上海的伍女士因为银行审批房贷延误，被卖家告上法庭。法院最终判决伍女士败诉，她不仅要退出房子，还要支付违约金、房屋整修费等总计 497.32 万元。
伍女士一时间被不少网友称为 ” 最惨购房者 “。
对此，伍女士最新发声称对于这份判决结果感到不能理解，” 在我看来对方因为这件事获利近 800 万，其中包括因房子升值的 300 万，而我们损失了约 1000 万。”
贷款审批延误，房子没了 !
法院判决：赔近 500 万
据中国裁判文书网，伍亭颖在 2020 年 5 月 17 日通过中介，和卖方范俊等达成房屋转让协议，伍亭颖先期支付了 100 万元定金和 400 万元购房款。
2020 年 5 月 30 日，伍亭颖和范俊等签订补充条款，约定房屋总价款为 1550 万元，卖方提前交房，伍亭颖需要在 2020 年 6 月 30 日之前完成首付 745 万元。
不过，伍亭颖未能按期补足首付余下的 245 万元，双方不得不在 7 月 2 日再次签订补充条款，这次约定了惩罚条款：从 2020 年 7 月 1 日起至付清之日止，以 245 万元为本金，按每日万分之 2.73 支付给利息损失。伍亭颖须在 2020 年 7 月 31 日前一次性支付上述费用。如未按期支付，则房屋买卖合同自动解除，伍亭颖应偿付违约金 ( 合同总价的 20% ) ，且赔偿范俊等原有的装修损失 180 万元。
伍亭颖在 7 月 13 日缴清了逾期付款的利息，并完成了 745 万的首付，剩余 745 万元尾款，将在 8 月 30 日过户前全部付清。
没想到，伍亭颖的购房尾款，因为银行审批延误再次逾期。
对此，2020 年 9 月 15 日，范俊等发出了律师函，告知伍亭颖收函 3 日内付清尾款，如仍然不付，他们有权解除合同，并要求赔偿违约金及装修损失等。9 月 30 日，由于伍亭颖仍未付款，范俊等要求伍亭颖搬离并归还房屋，并偿付房款总价 20% 的违约金，房屋装修损失 180 万元等。
2020 年 10 月 29 日，伍亭颖在上海某银行申请的 745 万元贷款额度审批成功，要求继续履行合同，但此时卖方已经不愿出售，并将伍亭颖告上法庭。
2021 年 6 月 25 日，上海市黄浦区人民法院做出一审判决：伍亭颖的房屋转让协议被解除 ; 必须在判决生效 10 日内搬离房屋，如逾期将按照 1000 元 / 天追加支付房屋占有使用费 ; 伍亭颖要赔偿违约金 300 万元、房屋整修费 180 万元，承担案件受理费 4.6 万元。
一审之后伍亭颖和范俊等都进行了上诉，上海市第二中级人民法院在 2021 年 12 月 1 日驳回上诉、维持原判。
热议：” 最惨购房人 ” 冤不冤 ?
案件一经公布，就引起了众多热议。
微博认证的法律博主 @Legal 诗睿 曾发表观点称：” 大家都说陷入套路了，其实并不是。冤吗 ? 很遗憾，是因为这个姑娘不懂房屋买卖合同条款的缘故。归结起来：即使不是这姑娘的缘故，而是银行办事程序出了问题，没能按照合同约定的时间放款导致不能按合同约定的时间支付尾款，依旧是买方违约。”
拥有百万粉丝的知名法律博主 @喵律 也曾发表观点：” 这个案子判得没问题啊 …… 只能说，自己不看清合同，怪不了任何人。”
陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善结合该案件告诉红星资本局，本案中，双方签订的合同，涉及到违约金确实比较高，但是合法合规，合同本身也没有任何问题。另外，从法院的判决来看，综合考虑整个案情，是合法合理的。
那么，买方能否要求银行赔偿损失呢 ? 赵良善律师认为：”这起违约与贷款时间无关，即与银行无关，所以该名女子不能要求银行赔偿损失。”
不过，也有律师发表了不太相同观点。
据 ” 中国普法 ” 微信公众号，对于这起纠纷，重庆市律协刑民交叉专业委员会副主任、重庆海力律师事务所伍继军律师表示，本案的焦点在于：” 卖方是否因买方的逾期付款行为享有合同单方解除权；买方因为银行办理贷款超期，是否足以导致买方合同根本性违约，从而导致双方合同解除。”
根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的法律规定，伍继军律师认为上海法院的判决合法但不合情：在无证据证明卖方存在实际损失的情况下，应实现合同法鼓励交易的制度目的，从而维护市场交易的稳定。从法律的公平角度，也可以不解除合同，让违约方承担违约责任，不建议卖方以此为由解除合同。” 从我在重庆遇到的类似案件来看，基本都是要求继续履行合同。” 伍律师说。
伍亭颖最终不仅失去了房屋，还要赔付违约金、房屋整修费等将近 500 万，被称为 ” 最惨购房人 “。伍继军律师坦言，这个结果对公众认知有一定冲击：” 在卖方没有实际损失的情况下，直接判决解除合同，不符合鼓励交易的目的。希望大家在大宗商品交易过程中，尽量使每一个交易环节合法化，避免这种纠纷的发生。”
同时，伍继军律师还提到了一个细节：” 从该案的两次审判过程来看，卖方律师对合同的签订、履行和争议都是全程参与，打下了很好的基础，是卖方胜诉的关键 ; 相比而言，买方在答辩及举证时，未充分表达继续履行合同的必要性，这是值得反思的问题。”
伍女士最新发声：
将申请再审，自己损失约 1000 万
至于伍女士本人，对于这样的判决结果则感到不理解。
近日，伍女士在接受九派新闻采访时表示自己会申请再审的。” 就我理解的而言，各项损失需要有证据证明，不能笼统的去猜测。
伍女士进一步表示，在她看来，对方因为这件事获利近 800 万，其中 490 万是违约金，加上房子涨价的 300 多万，而自己这方损失了约 1000 万，包括 490 万的违约金、100 多万的新装修，然后如果再次购房，还要承担潜在涨价的 300 多万。
谈及违约的过程，伍女士称从始至终，她都是希望履行合同，达成交易的。但在超过了约定付款时间后，房东和其代理人还在配合银行办理贷款，并且不断在微信群催促贷款审批的情况，所以给了其一个信号，对方还是要继续交易的。
结果等贷款一批下来，对方就突然失联了。紧接着过了几天，伍女士就收到了上诉书，也就是说，延误的贷款一批下来，对方就起诉了。
对此，判决书显示，一审审理中，卖方未对配合伍女士办理延期贷款事实予以认可。但二审法院认可了卖方后续配合伍女士办理贷款的事实。
至于有关起诉事宜，伍女士表示双方没有私下协商，因为差距太大。
针对此事，伍女士代理律师表示，他已经在进行再审取证工作，或许能有重大突破。在他看来，” 本案终止交易不是买卖双方的问题，是银行贷款的原因，是不可控的。”
购房支付违约案例不少见，如何避免 ?
事实上，因为购房支付逾期而导致纠纷的案例并不少见。
赵良善提醒，买方在签订购房合同以及后期的补充协议时一定要慎重，如果认为约定的违约金过高，当即就要提出修改意见，尽量降低违约金标准。在约定付款期限时，要考虑各方面因素，尽量放宽付款期限。
如果欲将付款期限与银行贷款期限关联在一起，也要在合同中明确约定，待贷款下发后再付尾款，而不是直接约定具体的付款日期。同时，作为买方，既然与卖方签订了合同，就应严格执行合同条款，切勿抱着侥幸心理违约，否则，将得不偿失。
