转发网上的文章:房贷断供,在中国和美国有什么不同?

伴随着环北京区域房价的持续下跌,断供潮开始上演。

很多人想象中,如果房价下跌,当房产的市场价格抵不过需要支付给银行的房贷尾款,那么房子我就断供了,我不要房子了,个人赔掉的,是首付和已经支付的房产贷款。

一位燕郊的断供者,正是这么想的。

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该购房人于2017年在燕郊买的房子,当时总价426万元,贷款298万元,首付30%,约128万元,月供1.68万元。过去4年的还款总金额为80.6万元,还有欠款本金+利息282万元未偿还。但因房产总价值已跌至240万元左右,所以他就选择了断供。

断供7个月之后,收到了法院的传票和判决书,银行起诉了他,并且毫无疑问地胜。欠款自然是不消说,额外又多出来7个月罚息约5万元,案件受理保全费约2万元,律师费更是高达12.3万元,等于在他的282万元欠款基础上,再加20万元,都必须偿还。

简单总结就是:

当前市场价240万元的房子,在已经支付208万元的基础上(首付+已还款部分),还要再支付302万元,而且还必须支付,不能拖欠。

有人不免说了,我就不还,银行你能把我怎么样?

这个结果很容易想到。接下来,银行会冻结你的所有银行存款,还会把你名下各种固定资产都进行保全,经过法院判决后,必须一次性还款,如果不能立即还款的,银行就会强制执行,对抵押物进行司法拍卖,用于偿还债务。不够的部分,还是由你个人偿还,直到还清为止。

不仅如此,你还会被列入老赖名单,不仅影响接下来你与银行之间的任何业务,而且还将影响正常生活。比如不能乘坐飞机、高铁、火车等公共交通工具;不得入住高档酒店、旅宿;不得出国,不能买房买车,不能买保险、理财;还会影响子女的教育,因为失信人员的子女不能就读高费用的私立学校。

作为一个现代人,这意味着他在这个社会上寸步难行。

简单说,在中国,个人胆敢对住房贷款断供,等待你的,将是个人的无限连带责任

有人可能会问了,2007年“次贷危机”发生,美国也发生过大面积的房贷断供事件,美国人的房贷断供结局,是不是也像中国这样?

进一步地,如果出现全国范围内的房价下跌,中国会不会出现美国式的次贷危机呢?

这个话题说起来有点长,但我首先可以告知大家的是:

中国绝对不会出现美国那种“次贷”危机。

普及全民的住房抵押贷款(housing mortgage loan),起源于美国。正如其字面“抵押贷款”的含义,当一个人要买房的时候,金融机构(银行)首先评估这一套房产的市场价值,然后,再来评估贷款人的还款能力,然后,按照一定的比例折算,给予房产的持有人一定量的贷款,而贷款额与房产市价之间的差额,就是所谓的“首付”。

由于是抵押贷款,所以民众贷款买房的责任,限于该套房产,这差不多类似于国内的房抵贷,用已有房产做抵押品来贷款。如果还不上贷款的话,最终的结果,就是房产的所有权被转移到发放贷款的机构——虽然个人也存在失信问题,但不会有无限连带责任。

这么看的话,如果出现2008年那样的大面积房价下跌,无数民众房贷断供,银行拥有了一大批卖不出去的房子,参与房贷的那些银行,岂不是都要破产了?

没那么简单。

这里要普及一点儿美国抵押贷款及其证券化的历史。

作为人类最重要的固定资产,历史以来,各国都存在着以土地或房产作抵押,继而获取信贷资金的行为,这就是抵押贷款——从发放信贷的机构来看,抵押贷款是一种金融债权,其中借款人使用不动产作为抵押品,只要其拥有按时还款的能力,这就是一种优质的金融资产。

既然是金融资产,当然就可以卖出去。

早在1929年大萧条爆发之前,就有抵押担保公司经营这种抵押贷款。它们利用农场的土地、企业资产或者城市房产作为担保,向农场主、企业主或房屋所有人发放贷款,然后,把这些贷款打包成债券出售给投资者,这些债券被称为抵押贷款债券(Mortgage Backed Security, MBS)。当时,无论是贷款还是债券,期限一般都只有3-5年,而且采用浮动利率,而债券的投资者,通常也是持有这些债券直至到期,获取利息收入……

1930年大萧条来临,房地产价格趋于崩溃,许多贷款者无法持续支付贷款,房地产被抵押担保公司收回,导致美国许多城市出现大量的无家可归者。而随着房地产价格的持续下跌,这些抵押担保公司也自身难保,基本全部破产和消亡,美国房地产陷入深度萧条——而这,也正是大萧条持续的时间和深度都创下历史记录的一个重要原因。

罗斯福上任后,为维护社会稳定,推动国会通过《1932年住房贷款银行法》,在全美国建立12家联邦住房贷款银行(Federal Housing Loan Bank,FHLB),通过低息贷款和专项补贴等方式,为下属的会员金融机构提供流动性资金,鼓励其对居民住房项目进行信贷支持。

为了进一步挽救大萧条中的美国房地产市场,1933年,美国政府建立了联邦住房管理局(Federal Housing Administration, FHA)抵押担保计划,为中低收入居民购房的抵押贷款,提供联邦政府层面的担保,从而有效地建立起长期、固定利率,全额摊销的房地产抵押贷款,代替了原来民间经营的浮动利率,非全额摊销的抵押贷款。

1938年,美国政府成立了联邦国民抵押贷款协会(Federal National Mortgage Association, FNMA),这就是后来在2008年金融危机之中大名鼎鼎的房利美。其主要功能,是在市场上发行债券,募集低成本资金,用来收购附带有FHA担保计划的住房抵押贷款,从而让FHA有更多的资金用于发放贷款,提高美国住宅的私有化率。

1944年,二战处于尾声。为了让参与二战的美国官兵们退伍后有个安稳的家,美国政府又特意设立了退伍军人管理局(Veterans Administration, VA)抵押担保计划,鼓励退伍官兵买房置业,由联邦政府提供抵押贷款担保,其贷款资产也纳入房利美的收购清单。

1968年,迫于越战所带来的财政压力,房利美被私有化并成为上市公司。与此同时,美国政府从房利美MBS担保业务中,拆分设立政府全国按揭贷款协会(Government National Mortgage Association, GNMA),这就是吉利美,同样发行MBS从市场上筹集资金。

1970年,美国联邦政府放开对房利美收购按揭贷款的类别限制,允许其收购普通私人住房按揭贷款。同时,为打破房利美对按揭贷款二级市场的垄断,联邦政府设立了联邦家庭贷款按揭公司(Federal Home Loan Mortgage Corporation, FHLMC),即房地美,其所从事的业务,与房利美几乎完全相同。

总之,为了让普通人以尽可能低的成本得到信贷,买房置业,美国政府真可谓是操碎了心。

至于房利美、吉利美和房地美这几家机构,打着“为人民服务”的口号,从政府那里得到免收联邦税和地方税的优惠(当然,也必须配合政府执行房贷政策),类似于我们的央企——因其有联邦政府隐含信用担保,所以它们被称为政府支持企业(Government Sponsored Enterprises, GSE)

也正因为有了这几家机构,所以在美国,当居民贷款买房完成之后,这些信贷资产,就迅速被打包和标准化分割,变成了不同信用评级的MBS,在市场上公开标售——最终,风险都转移到了市场上成千上万的分散投资者那里,银行本身持有的信贷资产量并不大。

1996年,美国的MBS市场规模达到5000亿美元;

2003年,MBS的发行总额达到了3.2万亿美元;

2006年,美国的MBS市场规模达到了9万亿美元,由金融机构所发放的住房贷款,75%以上都会被打包成MBS出售;

……

至于房利美、房地美、吉利美这样的机构,自然是趁机大肆扩张,拼命发财。

一旦买房者还不上房贷,导致这部分贷款违约,倒霉的,是那些购买MBS的投资者,放贷机构本身,早就把这些信贷资产加价卖出去了——也因为有了MBS这种“金蝉脱壳”大法,美国放贷机构在房奴还不起房贷之后,损失并不大,甚至没有损失,它们所做的事情,主要就是依法收回房屋产权然后,将还不上贷款的房奴,放进信用黑名单,但绝对不会对个别房奴穷追不舍,要求其承担无限连带责任。

有人可能会问,那些投资了MBS的投资者怎么办?

能怎么办?!

他们只能自认倒霉,等待那些出售MBS的金融机构,评估某一信用等级MBS的违约率,然后,根据违约率的情况,损失一部分本金和利息。

在这种情况下,只要不出现全局性的房价深度调整,金融机构永远都是赚钱的,它们已经把绝大多数风险转嫁出去,不会亏一分钱,只会来来回回收割房奴们和投资者的手续费。即便有一部分房奴无法按时还款,它们还可以把这部分房产拍卖,一个萝卜两头切,收割了房奴之后,再额外收割投资者一笔费用……

这就是美国房贷市场,有了万恶的金融市场,风险都被分散和转嫁到投资者那里了。

不过,地球人都知道,自2007年初开始,美国恰恰就出现了全局性的房价调整。一开始是次级贷款出现问题;后来,连优质贷款也开始出现问题,最后整个美国房贷市场都着了火,MBS的价格跌得屎一样。包括房地美、房利美、吉利美所发行的债券,也都跌得爹妈不认,差不多都已经陷入破产境地,美国财政部不得不出面将其接管……

再接下来,房贷市场崩盘引发了整个金融链条的传输危机,五大投资银行、美国保险集团、花旗银行等大而不能倒的金融机构被卷入。当雷曼兄弟破产之后,全球更是由此一起陷入金融危机之中。

从房奴的角度来看,2008年美国政府为什么必须救市?

是因为房利美、房地美和MBS,联系着美国大多数居民的房屋贷款。

如果美国政府不出面,任由MBS市场崩溃的话,接下来就意味着,人们无法继续获得贷款,这些房产都将被金融机构收回,接下来无数的房贷也将出现违约,很可能有30%甚至更多美国成年人会被放入信用黑名单……

不仅2008年必须救市,2020年疫情爆发后也必须救市,核心逻辑还是房地产和MBS。

截止2019年底,美国MBS债券市场规模达到10.3万亿美元。这个规模甚至超过了公司债,在美国债券市场位居第二位。其中有一大半的MBS,其底层资产都是居民房屋贷款。在2020年初疫情爆发之后,许多美国人突然无法前去工作,失业率暴涨,收入无从谈起。

这正是2020年疫情爆发以后,在失业率暴增的情况下,美国政府选择大肆为居民派发现金的原因——不发钱的话,储蓄率极低的美国,接下来就又是一轮超大规模的房奴还不上房贷的浪潮。接下来,不仅危及整个金融体系的运转,而且又有数量极其庞大的美国人将被列入“失信人员”名单……

这样一来,以信用消费为主的美国经济,还如何正常运转下去?

下图,就是1980年迄今美国债券市场的构成情况。可以很清楚地看到,从1990年代开始,房贷相关的MBS在美国债券市场的规模越来越大,成为一个“大到不能倒”的品种。

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正是因为MBS的底层资产连接着美国的千家万户,所以,在2008年美联储和美国政府救市的过程中,不仅国有化了房利美房地美这两家经营MBS的巨无霸,连MBS本身,也历史性的进入到美联储的资产负债表之中,和美国国债一起,成为美元发行最重要的基础资产(见下图)。

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时至今日,在美联储近9万亿美元(相当于直接印钞总量)的资产中,MBS依然有2.65万亿美元——这也意味着,在当今这个世界上,每100美元当中,都有30美元,是以美国房地产贷款资产为抵押而印刷出来的。

不过,即便不是2008年或2020年这样的危机时刻,因为各种原因,美国也经常出现个人房贷断供的情况。但美国有个人破产法,购房者断供后,银行收回房产,就终止了和购房者的借贷关系,不会继续追究购房者的房贷债务,但同样意味着个人信用的破产,其在社会上的生活同样处处受限。

简单总结:

在美国还不上房贷,债务关系以房产价值本身+已支付资金为限,承担有限责任,承担个人失信后果;

在中国还不上房贷,债务关系是购房人当初承诺的全部债务,这个债务的追缴是无限责任,还要承担个人失信后果。

不过,也正因为中国的个人房贷与个人身家性命彻底绑定,需要承担无限连带责任,若断供,性质极为严重,所以,在美国时有发生的个人房贷断供事件,在中国十分罕见。再加上过去近20年房价的持续上涨,中国的个人房贷断供,却始终都是极个别的现象。

美国为什么会出现次贷危机?

从居民端来看,如果出现普遍的房价停滞或下跌,因为不必承担无限责任,很多人是真的会选择断供!

中国为什么不会出现普遍的房贷危机?

是因为中国的房奴,必须承担承诺的全部债务,而且是无限责任。只要有一丝活路,正常人哪怕借遍亲戚朋友,也会选择把房贷还上。

更进一步,因为房地产市场涉及千家万户,而中国的地方政府又强力控制着城市土地供应,对于房价有着根本性的影响力,为了维护金融系统乃至整个社会的稳定,早在美国2008年那样全局性房价深度下跌出现之前,中国政府和央行就一定会出手干预市场……

如果说,美国是把房贷断供的风险分散到金融市场和投资者那里去的话,那么我们中国,就是把房贷断供的风险,强制分散在每一位购房者身上,而整体房价大幅度下跌的风险开关,又牢牢攥在了政府手中。

所以,美国会有全局性的次贷危机;而中国,却只会有个人版的房贷断供危机。

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生活

没有证据证明多吃糖会得糖尿病,反倒是26岁程序员上小号引蚂蚁这事肯定属于糖尿病。当身体发出这几个信号就要小心了

2021-12-26 21:00:23

生活

好男人都该有一手好厨艺,好厨艺怎能没有好厨具?这里聊聊菜刀的事~

2021-12-27 10:33:30

0 条回复 A文章作者 M管理员
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