还在鼓吹房价会涨的家伙看看流拍的汤城一品~起拍价7890万元近4万人围观无人出价~

近日,阿里法拍上一处汤臣一品7890万元的豪宅挂牌3日因“无人问津”惨遭流拍。出让房源位于上海市浦东新区花园石桥路28弄,本次整体拍卖5号501室住宅房及地下车库地下2层车位(人防)24(下称“5号楼房源”),出让时间为2021年9月17日10时至2021年9月20日10时,共计3天。

挂牌价为7890万元,保证金789万元,彼时吸引了38730次围观,732人设置提醒,1人报名,最终因无人出价流拍。

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此次竞拍前,5号楼房源还曾有过一次暂缓和一次流拍的经历。

2021年2月,该房源在阿里法拍上架,挂牌价7890万元,最终显示暂缓出让,原因不明;今年3月,该房源再度上架,挂牌3日后流拍,挂牌价不变,彼时吸引了67356次围观,602人设置提醒,却无一人报名。

据出让公告显示,5号楼房源建筑面积合计471.22㎡,其中地下车位建筑面积39.33㎡,住宅建面431.89㎡,层高3.6米,客厅朝西,带超大阳台,露台面积约30㎡,室内有4个卧室、5个主卫、1个保姆房、一个储藏室、一个洗衣房、一个工作间及设备露台,书房和主卧连通带270度的观景阳台。房源挂牌价7890万元,其中房屋价格为7730万元,车位价格为160万元,即住宅部分单价约为17.9万元/㎡。

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对于沪上第一豪宅汤臣一品来说,这一价格并不算高。

汤臣一品坐落于上海黄浦江畔,正对外滩建筑群,是由汤臣集团开发建设,该楼盘由4幢豪华住宅与1幢高级会所组成,最高楼层为44层。

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2005年10月,汤臣一品开始预售,彼时的标价为11万元/㎡,最小户型面积为434㎡,最大的是1243㎡,一经问世便有“中国第一豪宅”的称号。2006年,汤臣一品更是以13万元/㎡的单价成交一套房源,创下中国豪宅最高天价纪录。据传,黄晓明、刘亦菲、张柏芝、郭敬明等明星也在此处置业。

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不过,由于总价过高,汤臣一品对标的客户群体较少,至今还有超四成住宅待售。

网上房地产数据显示,截至9月22日,汤臣一品大厦总套数610套,已售总套数190套,还有420套待售,16年过去去化率仅31.1%;住宅方面总套数为181套,目前售出102套,还有79套待售,去化率56.35%。

在当前某二手房平台上,汤臣一品整体挂牌单价在17万-24万元间,其中一套5室2厅低层434㎡的房源挂牌价为8800万元,折合单价约202765元/㎡。

汤臣一品在阿里法拍上的记录并不多,此前挂牌的仅有2例且全部高溢价出让。

2018年7月,汤臣一品3号3701室拍卖出让,挂牌价5296万元,建筑面积436.41㎡,最终有6人报名,经历了124次延时后,以9676万元成交,溢价率82.7%,成交单价22.2万元/㎡;同年6月,3号楼3601室出让,挂牌价5014万元,建筑面积436.41㎡,800万元的保证金仍吸引了11人报名,最终以8534万元成交,溢价率70.2%,成交单价19.6万元/㎡。

两年过去,汤臣一品为何不吃香了?

《国际金融报》记者关注到,在二手房平台上,这套法拍房也在挂牌,挂牌价为8500万元,比法拍房价格高出7.7%,折合单价196810元/㎡。记者据此联系负责的中介得知,该房源由于楼层较低,仅能透过楼缝看到少量江景景观,故整体报价不高,且房东急需用钱,如近期就能交易,价格还可以做出让步。

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“5楼确实矮了一些。”上海中原地产首席分析师卢文曦称,买得起汤臣一品的多是由于项目极佳的区位与江景景观,且多青睐于高楼层,贵一些也是愿意的,但这个房源只能看到少量江景,18万元的单价不具优势,挂在15万元以内或还有吸引力。

此外,限购也是影响该房源出让的重要因素。

2021年1月,上海楼市出台调控,将法拍房纳入限购范围。对于购买顶级豪宅的购房者来说,自身购房名额或早已被占用,此前还可通过购买法拍房绕开限购,如今却因调控趋严行不通了。

据上海拍卖行有限责任公司负责该房源的冯先生对《国际金融报》记者表示,房源流拍后,法院会与房东沟通后续挂牌情况,照过往经验来看,再次挂牌的房源价格是会打个7折、8折,最终要以法院消息为准。同时,冯先生提醒,已经进入法拍流程的房源是无法在二手房市场上流转的。

对于后续进度,上述二手房中介透露,本次流拍后,房东已与法院沟通解除抵押状态,目前在走流程,后续或不再上架法拍,从而转入正常二手房交易,到时价格预计还会在8500万元左右。

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