2018年，万科的郁亮在公开场合讲“活下去”，在那个时点，大部分人只是当个危言耸听的笑谈来看。
而这些年，对比同时期的房企恐怕只有万科有资格讲：“全他妈死了，只有老子还活着”。
▲万科：活下去（2018年）▲
前不久10月底万科媒体交流会上，郁亮针对当下中国的房地产市场给出了自己的一些观点。
关于市场是否存在供给过剩的问题，郁亮反驳了房地产“过剩论”。他认为主要城市当前的住房条件“被平均”了，城市被小镇平均了，大城市被小城市平均了。
住房市场需求已经从“有没有”的阶段，走向“好不好”的阶段。郁亮举例，如果马斯克来到今天的会场，那么今天会场里的人均财富是多少？可能个个都是大富翁，但实际情况不是。
▲万科：郁亮▲
郁亮在交流会上表示对政策无用这种声音并不认可，他说：“不能指望政策一招解决所有问题。”在郁亮看来，市场短期恢复的基础还不牢固，建议各地因城施策，结合本地市场情况做出更及时的调整，加快政策落地速度。尤其是在供给端，可以有更积极的举措。
他举例说，对于库存过多的地区，暂时放缓土地供应节奏，而对于过去规划用途存在偏差的土地和房产，应考虑转变性质，做市场更需要的产品，这些都是地方政府权限内可考虑的举措。
▲万科：光谷锦曜项目实景图▲
郁亮把当前房地产市场的状态比作马拉松“撞墙”阶段。他说：今天（房地产市场）的状态有点像马拉松撞墙。
马拉松通常有不少人会在30多公里以后开始撞墙了，会跑不动了，身体原来是消耗碳水化合物，以糖转换能量，但跑了30公里之后体内的糖基本消耗完了，开始燃烧脂肪释放能力让你继续往前跑。
人体的转换过程要燃烧脂肪的时候转化过程会比较慢，需要5-10分钟左右的转换时间，那一段是最痛苦的，因为糖能量不够了，脂肪还没起来，熬过去就能跑下去了。
房地产行业也是一样，要从过去传统阶段向新的发展阶段去走，或者从过去简单的规模发展到今天更高速的发展去转变。
▲万科整体定位：城乡建设与生活服务商▲
我们回头看看深圳寒冷的市场。
宝安中心片区，花样年花郡28平185万，高峰期420-430万，跌55%
宝安中心片区，金泓凯旋城79平665万，高峰期1070万左右，跌38%
宝安沙井片区，博林君瑞89平455万，高峰期730万左右，跌38%
南山科技园片区，华润城一期88平1252万，高峰期1900万左右，跌34%
南山前海片区，诺德假日66平670万，高峰期1020万左右，跌35%
南山中心片区，友邻公寓30平240万，高峰期410万左右，跌41%
福田八卦岭片区，鹏盛村39平206万，高峰期420万左右，跌51%
福田百花片区，南天二花园82平1000万，高峰期1870万左右，跌47%
福田梅林片区，尚书苑41平308万，高峰期425万，跌27%
罗湖布心片区，金迪名苑25平230万，高峰期365万左右，跌37%
罗湖东门片区，一品东门雅园21平150万，高峰期330万，跌55%
罗湖田贝片区，愉天小区35平336万，高峰期610万左右，跌45%
龙华梅林关片区，龙悦居62平390万，高峰期720万左右，跌46%
龙华红山片区，华业玫瑰四季71平500万，高峰期720万左右，跌31%
龙华中心片区，壹成中心六区77平508万，高峰期680万左右，跌25%
深圳目前80%的房价都是下跌的，甚至可以说从2019年以后上车的深圳买家90%以上都是亏损的，更有甚者首付都亏没了。
岳老师觉得无论市场销量如何变化，在规模上房地产仍旧是我国最大的市场之一。城市向心发展，趋势就是不断向中心城市、核心板块、稀缺资源聚拢。
这点郁亮和我的观点一致，但更为深刻。他说：一个地区只要人口在持续增长，绝对的供给过剩就不会出现。
他拿伦敦和东京举例，伦敦发展了数百年，至今仍在不断盖新房，新开工规模比三十年之前翻了接近一倍，整个日本下降52%，整个东京下降了21%，但东京核心区反而增长了23%。
在这些城市里，人口一开始是向郊区分散，此后又会向中心聚集。即便完全成熟之后，中心城区仍然会出现大量城市更新项目，以提升传统地区的发展活力，满足职住平衡的需求。
▲万科最新判断：市场处在胶着状态，已经跌过头了▲
最后，拿郁亮的话结束今天的文章，“只有顺应时代改变的企业，才有可能穿越周期。对我们而言，同样只有顺应时代，做出改变的个体，才能穿越周期。
