周末，是每个售楼处最忙的时候——

工作日大家都在上班，只有周末才算有点时间出门，所以开发商们都会期待周末可以“收获”一批新客户；

然而这两个周末，市场却出现了反常的情况：

周末的售楼处里，人却出奇的少。

火箭哥团队调研了几个当下市场中还算不错的项目，得到了这样几组数据：

1.闵行某地铁房项目A，周末2天到访70组出头；

2.闵行某地铁房项目B，周末2天到访50组出头；

3.宝山某地铁房项目D，周末2天到访60组不到；

4.青浦某地铁房项目C，周六1天到访约40组。

这个数据如果折算一天24小时，每小时可能只有1组客户站在售楼处里；

大家知道行情最好的时候，周末可以来多少客户吗？

周末2天，正常的行情是500组以上。；

也就是说：

现在的售楼处，比最好的时候少了将近90%购房者。

看到这里，屏幕前的你会不会觉得好奇：

明明说楼市要放松了，怎么看房的人却变少了呢？

现在，还是不是买新房的好时机？

01 “观望”

如果要总结当下购房者的情绪，那就是简简单单四个字：

“我先看看。”

无论是内环还是外环、500万还是2000万，极少有客户是“一眼定情”、更多是走马观花的“渣男心态”。

我们就以第8批即将上市的新房为例：

位于闵行梅陇的中铁建万科朗拾花语项目，距离地铁站仅约450米步行、1个红绿灯上高架、3000元/平的装修标准，最低600万级就能上车，各项数据听着都不错吧：

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位于青浦徐泾的华发蟠龙四季项目，隔壁就是蟠龙天地和华漕别墅区，直线距离地铁站约750米，城市界面很成熟：

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位于张江南核心区的招商市政公园1872，最低400万级买张江地铁房、容积率仅1.8：

上海新房火箭哥，赞11

这些项目要是放在2021年，大概率都是高分红盘；

而在2023年的今天，没有谁还敢喊着自己是高分盘劝退买家，反而都是极力邀约低分选手入场。

在对未来预期不明朗的当下，即使有消费力的同学也会考虑再三、而非跟风上车：

新房市场，正在快速从“爱买不买”变成“爱卖不卖”；

购房者，逐渐成为了当下市场的甲方。

P.S.火箭哥团队特意整理了一份买房避坑宝典、其中涉及了有：

1.新房100问：积分/限购/贷款资格认定相关问题

2.上海2023年各总价段新房合集：新房去哪买？

3.上海公办教育学区梯队表：哪里学校好？

4.上海过去5年新房涨幅表：哪里涨最快？

我们把这份文件整理成了一份买房避坑宝典，大家可以在买房前作为购房工具使用，快速入门买房所需的基础知识；

感兴趣的同学可以找我领取：

02 “一房一价≠实际支出”

今天和一位正在考虑买房的朋友聊天，他说了一句很有深度的话：

“一套房子如果是1000万，实际要多花出去100万。”

以这位朋友的家庭情况为例，一套1000万的房子会产生这样几笔额外花销：

1.契税：

1、首套且面积≤90平：税率1%；

2、首套且面积>90平：税率1.5%；

3、非首套：税率3%

2.维修基金：

电梯新房，按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳；

无电梯的多层新房，按照每平方米建筑成本价的2%交纳。

注：目前上海的平方米建筑面积成本价仅一千多元/平

3.车位：

车位销售一般都是等到交付之后才卖的，而按照今天的行情来看，平均价格基本就是下面这4列数字：

内环60万

中环40万

外环30万

外环外20万

4.装修：

今天新房的装修大家都懂的，四舍五入就等于没有装修，大部分都是要自己装——

墙布、背景墙、柜体，还有软装的家具家电等，100平的房子配个30万属于合理区间，要是有追求的话那更是无底洞了。

好了，火箭哥来给大家算笔账：

1.税费：假使你是首套购房，需要支付契税15万、维修基金5千元左右，另外还有一些印花税、杂费等，加起来就算16万；

2.车位：以内环为例，1000万的房子配个50-60万的车位是正常行情价格，而且车位配比并不高的项目大家大概率都得买个保底，这里就算50万；

3.装修：每个人要求不一样，我们就按照30万+来计算。

火箭哥算的还是比较保守的，上面这三笔钱加起来要多少花销呢？

差不多正好100万。

这就意味着：

一套1000万的房子，你至少要准备1100万的资金才算真正落地，只看纸面的一房一价并不是实际花销；

而如果是这样，你真的还愿意买1000万的房子吗？

不是每个家庭都这么自信的。

03 “根本问题，不是预算本身”

这两天，关于一线城市要放开限购、“认房不认贷”的新闻满天飞，大家都期待着上海也放一波大招：

如果出新政策放宽“认房不认贷”，我们可以用更少的钱来撬动更大更贵的房子，但是大家有没有想过：

“买了更贵的房子，月供还得起吗？”

我们再来举个例子：

在认房认贷政策一下，二套资格买房需要7成首付；我们按照1000万总价、2套贷款利率5.35%作为基准，此时你需要准备：

700万首付+月供约1.7万元

如果实行认房不认贷，那大家就能用首套资格买房、仅需35%首付；这时候你需要准备：

350万首付+月供约3.4万元

放开认房不认贷，购房的首付门槛是降低了、利好二套置换改善的同学；

可是还有个问题就是：

你的收入，并没有翻倍啊。

所以，大家在买房前和家人考虑清楚火箭哥列出来的2个问题，至少要有个大致的讨论结果：

1.是否理解并接受购房成本=房价的1.1倍？

2.放开认房不认贷，真的有能力承担翻倍的月供吗？

如果上述的答案都是肯定的，那大家可以安心冲；

如果不是，买房的时候还是悠着点，不要步子跨太大：

房子涨不涨都是数字，过得舒不舒服只有自己才能体会。

最后，火箭哥团队准备了一份超1万字的买房避坑宝典，大家在买房前可以仔细看看，至少看完可以避掉90%的坑；感兴趣的同学可以找我免费领取：