转载~上海60岁及以上占比25%!下半年,房价或开始历史性大跌

上海的人口老龄化严重,60岁及以上占比高达25%。

可以说,下半年,大概率上海的房价要开始历史性的大跌。因为,老年人不需要买房,也无力承担月供。

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实际上,如上截图,上海的外地人在2010年是897.7万,到了2022年是1006.26万。

十几年时间,就增加了100多万。

这点增幅,其实是无法支撑上海房价从2010-2022年的大跃进。当然,2010年的时候M2是很小的。

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2010年1月的时候,M2才62.56万亿,现在已经是275万亿了。

扣除这个因素,就是2010年时M2才现在的一个零头。扣除这个因素,上海十多年仅增加了100多万外地人,这么点韭菜接盘侠,是无法支撑当前的房价的。

可以说,上海楼市的韭菜接盘侠还不够多

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从2015年开始,上海的外地人数量就基本上维持在1000万的上方,没啥变化。当然,有外地人拿到上海户口变成新本地人的。

外地人一旦开始跑了,上海的老龄化数据还将加重。

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有上海户籍的本地人,是88%的自有住房。没有上海户籍的外地人,是74.8%的租房。

可以说,上海的高价楼市,只有这租房的外地人会接盘。

1000多万外地人,74.8%是租房,就是相当于近800万刚需

只要就业局面恶化,租房的外地人失业后跑了,上海的刚需数量就会大幅下降。到时候,就将是房租和房价的双杀。

再结合老龄化之后,部分老年人自然老死的子女刚卖,这个卖盘会增多。

这种刚卖增多和刚需减少,累计到一定的数量,就会引发上海房价的质变。

所以说,下半年,上海房价可能会开始其历史性的大跌。

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上海的外地人,23.2%是安徽人。有购买力的浙江人不多,只有5.3%。

过去几年,上海房价能扛住,可能就是这几个点的浙江人在买房。比方说,浙江的富二代留学生,回国后在上海工作,然后就买房了。

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1-2月,外商及港澳台商投资企业实现利润总额1761.3亿元,下降35.7%。

可以说,外资的撤退,将是上海房价的釜底抽薪。

上海是个移民城市,1840年前的土著就是乡下人,所以说,有上海户口的都可以算是本地人。

1469万户籍人口,25%是60岁及以上,就是说60岁以下的是75%只有1100多万。这1100万,才是上海楼市真正的购买力。但是,88%的户籍人口都有房。有房,才更有可能入户上海。

外地人,一旦外资雇主跑了,外地人在出租屋里失业半年一年的,最终也只能灰溜溜地跑了。

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上海和苏州的房价,扣除富人区后,最终可能会向无锡看齐。这是链家上无锡的挂牌房价,基本上就是2万每平以下。

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链家上面,无锡的挂牌二手房是4.9万套。

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相比苏州的15.4万套挂牌二手房,无锡的4.9万套就健康多了。

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无锡的人口是746万,差不多是上海的1/3。

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无锡的人均GDP是18.74万,全国第一。

全国第一,就是超过上海。

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上海的人均GDP是超18万元,略低于无锡。

就是说,无锡房价,是上海房价的标杆。

扣除富人区,上海房价这一次回调,会跌到无锡的水平。

下半年,就开始历史性大跌了。因为,美联储搞不定会弄出什么幺蛾子

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