现在很多楼盘销售向购房人推介新房时，最常见的语言，就是谈附近的二手房成交价格是多少，而楼盘新房价格才多少，二者相减就是价差。
这么一算，买一套房少则赚个几十万，多则赚个几百万。
新房价格与周边二手房价格的巨大差异，巨额的利润诱惑，因此难免令人有些心动。
其实这个所谓的巨大价差中间隐藏着巨大的谎言，且听翼哥一一道来。
一、虚幻的二手房成交价
二手房成交价多数是来自于贝壳等一些二手房交易平台数据。
但里面存在着几个问题。
一是成交时间的问题。
许多二手房成交价格是3个月前，甚至是半年前、一年前的数据。
我们知道，现在楼市下行，二手房可谓是一天一个价。
甚至许多二手房是有价无市，网上挂了不错的价格，实际根本没有成交。
你用很久以前成交价格来对照现在的楼盘价差，没有任何意义，加上新房拿到手至少两年以上，那时候能卖什么价格，更难说的。
用过去数据谈将来，是楼市最大的谎言之一。
二是成交量的问题。
还有一些拿来宣传的成交价，实际成交量非常少，一套、两套的房子成交价格，根本就不能作为二手房的参考价格。
因为这里面偶然性比较大，影响的因素也比较多。
一个楼盘二手房成交价，至少有10套以上的成交，而且是在3个月以内的才有意义。
三是成交价格选择的问题。
其实很多人说二手房价格如何高，其实也有选择性的问题，要自己去辨别。
比如，他们往往选择二手房价格最贵的楼盘，而且是成交价最高的房子。
选择成交量最小、成交价最高、且成交时间较远的二手房价格来对比定新房价格是楼市最大的谎言。
二、动态的二手房价格
当然二手房成交价还是有一定参考意义的，但是购房也要综合考虑二手房的价格。
不过，二手房成交价也是动态的，受多种因素影响的。
因此3万元每平米的价差是妥妥的。
一是供求关系。
看这个区域未来需求和供给之间的关系。
从需求侧来看：
楼盘所处区域，交通、教育、商业配套如何，越好，需求必然越大。
周边是不是布局有相应的产业，产业越高端、人口密度越大对房子的需求就越大。
从供给侧来看：
如果这个区域住宅过少，形不成气候，配套必然很难跟上，价格上涨可能性就不大。
如果这个区域住宅过多，供应明显大于需求，价格也很难上去。
二是市场走向。
如果经济蓬勃向上，房地产处于景气周期，价格就会向上。
反之则向下。
城市的房地产更与这个城市的经济发展、城市活力息息相关。
三、利润的迷幻药
即便新房价格固定，未来二手房价格也确定，那么新房与二手房的价差，那是不是就等于是你的利润呢？
很多人这样简单的认为，一套房子买进600万，将来卖出800万元，岂不是净赚200万元。
所以很多销售人员都告诉你：
杠杆一定要用足，甚至如果房贷不够，通过其他方式加杠杆，杠杠越高，你的利润越大。
不过。开企业都要算成本，买房子难道就不要算成本了吗？
假如你真的买了一套房，是买的热门盘，许多城市都有限售。
且不管那么多，就按从你买新房开始贷款，到卖房，按5年的时间算。
上海首套房贷款利率普遍是4.65%，二套房贷款利率为5.35%。
其他城市利率要低一些。
我们就按照4.5%利率，加上你购房所支付的契税以及各类成本，按每年5%来计算。
有人说，我自己的钱，不要利息，但也有机会成本啊，5年期的理财按年化4.5%计算，加上税费成本，还是5%，那么，5年下来，你的资金成本：
600*（1+0.05）^5-600=165万元。
如果你一满5年就以800万卖出去，你的实际利润是35万元。
这还只是你的毛利。
因为你为买房，准备了好长时间，且不谈所费的精力和时间，你所准备的资金也是有成本的。
有的人买了几年才买到房的。
开发商一会让你提供活期资金证明，一会儿让你交认筹金，没有成本吗？
另外一旦房市低迷，作为不动产的房子，远比其他比如理财、基金、存款流动性差多了。
这些是可以随时变现的。
而房子，如果在一些三四线城市，在一二线城市的偏远区域，或者是品质比较差的房子，恐怕变现是非常之难。
一套房子能把你搞得精疲力尽，万念俱灰。
所以，买房，特别是投资买房，用高杠杆买房的一定要看清了、看准了再下手。
特别是不是刚需、刚改，借贷投资的。
未来的现金流能否覆盖得了房贷，一定要三思后行。
