排除干扰信号，认清当下楼市几个现实：
1、上海综合生育率0.7，全球城市倒数第二。只要房价飙涨，超出承受范围，大家就是不生孩子。
2、无论房屋销售多么热闹，开发商就是不拿地。
3、全国所有房屋完成“数字化”，开征房产税条件完全成熟，随时可以开征。
4、全国6亿栋房屋，房子如葱时代到来，关键是分配不均。
5、楼市政策基调仍然是，房住不炒；房子是消费，不是投资。剥离金融属性，剥离教育属性，仍然是大趋势。
接下来，具体展开这5部分内容。
1、为了防止大家忘记房价飙涨的痛苦，先看一下上海生育率：上海综合生育率0.7，全球城市倒数第二。
2月20日，上海市卫生健康委员会在官网上发布了《上海市2022年度人口监测统计数据》显示，上海全市总和生育率为0.7。平均初育年龄为30.36岁，平均生育年龄为31.18岁。
对比一下，日本东京2021年的总和生育率为1.09，日本全国为1.3；新加坡2021年的总和生育率为1.12；韩国首尔2021年生育率0.63。
上海生育率位居全球主要城市中倒数第二。
房价飙涨最夸张的时期就是，2016年，从一线城市，到二三线城市，集体飙涨！
中国新生儿出生率，也是从那个时候开始断崖式下滑的。
无论怎么狡辩，只要房价飙涨，超出承受范围，大家就是不生孩子。
2、无论房屋销售多么热闹，开发商就是不拿地。
北京、深圳、重庆、佛山等几个城市房屋销售开始回暖，但是开发商仍然非常保守，无论怎么诱惑，无论销售看起来多好，就是不拿地。
春节前，房地产销售就开始回暖了，但是土地市场仍然冷清。
据中国房产信息集团（CRIC）数据显示，2023年1月，全国土地市场供应4426万平方米，同比下降53%，供地节奏变缓。1月份，全国土地成交总价仅为730亿元，2016年以来首度跌破千亿元。
受此影响，1月份，全国土地市场成交规模降至历史低位，全国300城经营性土地总成交建筑面积为3651万平方米，同比下降超过五成，较2022年春节当月下跌15%，环比跌幅接近九成。而全国宅地成交规模大幅回落，创三年新低。
春节后，房地产销售延续热度，土地市场还是没回暖。
据中原地产研究院的数据，兔年第一个土地出让周，全国共出让了66宗地，成交金额超1亿元，仅16宗地产生溢价，其中有14宗在北京、杭州、常州、温州这四个一二线城市。50宗地为底价成交，占比76%。
拿地的房企中，差不多一半是城投公司托底，接下来是央国企接盘支持，但是民营房企仍然十分谨慎。
所以，你是跟风民众买房，还是跟着开发商的节奏，让子弹再飞一会？
3、全国所有房屋完全数字化，开征房产税条件完全成熟。
2月15日，住建部工程质量安全监管司司长曲琦透露，住建部历时3年，动用500万人，覆盖了中国100%所有城市，100%所有自然村落，彻底摸清了全国房屋建筑的“家底”，并给它们颁发了“数字身份证”。
再看一个信息，2018年6月16日自然资源部发布消息称，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入全面运行阶段。
这意味着，通过身份证号码就能把你名下的房屋具体信息全部找出来，包括位置（可以呈现在地图上）、房龄、外观、格局、周围邻里信息等等，并且可以实时更新。
以前征房产税的一个原因是，不划算。税务部门耗费了大量的人力物力征收过来的房产税，还不够支付这些人员的成本。
现在，全面开征房产税的技术性条件已经完全成熟，随时可以开征。
4、全国6亿栋房屋 房子过剩时代 关键是分配不均！
2月15日，住建部还透露：全国近6亿栋城乡房屋建筑数据，以及80多万处市政设施数据。其中甘肃为全省房屋建筑及市政设施办理了“身份证”，共调查房屋建筑1580.87万栋。
住建部的用词是，栋，不是套，也不是间。
住建部并没有公布更详细的数据，这导致很多人困惑，一栋房等于多少套房子，10套还是100套？
我们认为，这其实是一个模糊用法。有房产证的城市房屋按“套数”统计，广大农村地区的房屋按“栋”统计，农村和城市数据加起来就是这个数。
也就是说，住建部公布的6亿“栋”房屋，可以约等于6亿“套”房屋。
再看一下其他机构公布的数据，可以佐证这个推断。
根据2020年人口普查结果，全国家庭户住宅建筑总面积约542亿平方米，其中，城市185亿平方米，镇124亿平方米，农村233亿平方米。
按照每套房屋100平米计算，2020年人口普查数据可以得出：全国房屋共5.4亿套，其中城镇房屋3亿套，农村房屋2.3亿套。
人口普查数据得出的5.4亿套，跟住建部摸底的6亿栋，在数量级上是一个级别，所以单位应该是一致的。
根据统计局调查数据，2019年，我国城镇人均住宅建筑面积为39.8平方米，乘以城镇人口约8.8亿，城镇住宅总面积约350亿平方米。农村人均住宅建筑面积48.9平方米，人口5.2亿，住宅总面积254亿平方米。加上城镇的面积，全国住宅建筑总面积约604亿平方米。
按照每套房屋100平米计算，全国房屋总计6亿套，其中城市房屋3.5亿套，农村房屋2.5亿套。
所以，住建部公布的6亿栋，跟依据统计局调查数据计算的6亿套相一致，因此住建部用的单位“栋”其实就是“套”。
根据房地产和建筑业竣工面积计算，从2004年至2010年，按照房地产口径，我国累计竣工住宅面积106亿平方米，年均竣工15亿平方米；2011至2020年，按照建筑业口径，累计竣工264亿平方米，年均竣工26亿平方米；两者合计，17年间，总共竣工371亿平方米，平均每年竣工22亿平方米。
按照每套房屋100平米计算，17年间城镇房屋共累计建成3.7亿套。农村房屋建成数量无法统计进入建筑业面积，因此无法计算。
通过这些统计数据佐证，全国房屋数据基本上清晰了：全国房屋大约6亿套，其中城市3.7亿套，农村2.3亿套。
那么，房子是多还是少？
农村房子不用说，肯定是严重过剩。城市的房子呢？总体上也过剩，平均每户1.1套房子。
分线看，当前一线、二线、三四线城市人均住房建筑面积分别为26.4、34.6、37平方米，平均每户0.97、1.08、1.12套房子。
也就是说，除了四个一线城市外，其余所有城市的房子都过剩。
目前，全国房屋每年竣工大约11亿平米，相当于1100万套，房子仍然在大规模供给。
既然房子过剩，为啥还总觉得房子不够住呢？分配不均。
当前城镇家庭住房拥有的不平衡程度较为严重，最低20%的城镇家庭户拥有约6%的住房，而最高20%的家庭户拥有约40%的住房。
所以，如果非要买房，就去一线城市买，安全系数最高。
5、政策总基调没变：房住不炒；房子是消费，不是投资。
别看现在出台了很多房地产刺激政策，但是高规格政策对房地产市场的表述仍然是：房住不炒；房子是消费，不是投资。
比如，前几日，求是文章对房地产的描述，先是强调房地产的重大影响，确保房地产市场平稳发展，再强调因城施策，支持刚性和改善性住房需求，最后总结强调房住不炒。
再比如，《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》中表示，要促进居住消费健康发展。
查看近期所有政策语言，都把买房都归为“消费”，而不是“投资”。
这说明，房地产去金融化，仍然是大趋势，并没有改变。
另外，我们再看一下全国学区房改革，无论是多校划片、教师轮岗、还是租售同权等等动作，也都意味着，房地产去附加价值是大趋势，并没有改变。
意思就是，别被眼前的噪音干扰了，长远来看，剥离房地产市场的金融属性，仍然是大趋势；剥离房地产上的教育属性，趋势也为改变。
概括起来就是，剥离房地产金融属性和教育属性是崇高理想，而刺激楼市托底经济只是眼前的苟且。
