大概2个月前，我们出了一篇新房市场的稿件《上海摇新房，在悄悄变化》
那时候坐我对面的中介肖肖还在忧虑市场太火热，她不知道未来还有没有上车内环内的机会
入市新盘逐批次减少，于此同时新盘的认筹率水涨船高
二批次44个新盘，认购率超过100%居然有22个
大概1个月前，我跟一位打新客户吃饭
对方说自己今年彻底想明白了，今年打新，上车意味一切
我对此也毫不怀疑，因为无论认筹率、新盘数量，似乎所有人都在着急上车，因为再不上车就没机会了
但这个情绪，就在过去一周内消失殆尽，取而代之的是不着急、再等等看、听说后面还有…
新房市场形势似乎不对劲
01
新房积分，正在清楚的下滑
新房积分正在变低
这件事的统计口径其实很蹊跷
就是大家体感觉得新房没那么火，积分似乎在变低，但是统计完今年最近几批次数据会发现，不对啊，积分在走高
但其实这就是正确数据的错误结果
因为触发积分的项目越来越少，只要数据样本够少，哪怕只有一个项目触发积分，只要它是100分，那么这批次平均就是100分
所以单纯的平均分并不能说明真实市场
更真实的新房市场，为各位找到这4个切口，各位感受下
首先，能触发积分的盘，肉眼可见的变少
我对比了2021年、2022年，分别的六批次新房情况
前3批次不相上下，但是今年从第四批次开始情况急转直下
一个项目能不能触发积分这件事，都在变成一个小概率事件，外环外几个项目经理坐在一起，说起自己项目触发了积分，都会自带一点光环
其二，这里面70分，哪怕60分项目，也在肉眼可见的变少
五批次新盘里，招商·虹玺86.8分，虹桥璀璨公馆68.03分，除此之外再无其他
还有两个维度我放在一起说
同板块，同类项目，分数在变低
各位可以关注下红盘扎堆的大虹桥，去年俊灿星城还有认购率约177%，当天日光，今年马路对过的龙信虹桥御澜认购率59%
更明显的是，就算同一个项目里，不同批次项目分数也在变低，举几个例子
去年还有融信海纳印象、金地峯范这样远郊盘触发积分，虽然分不高，但是热度也在，今年都是清一色的“未触发”
可以说，眼下新房市场急转直下
02
为数不多的高分盘，还爆出50%+弃号率
这样的新房形势里，为数不多的红盘也不如大家想的那样红
“蟠龙府”弃号率达到48%，“前滩东方悦澜”弃号率更是冲到50%+
这两个数字太过吸睛，毕竟两年前的前滩市场，中粮前滩壹号、晶耀前滩都是3000+组，弃号？听都没听过
不光前滩，以往新房弃号现象很少，更不用说这么高的弃号率
现在，不仅前滩，被弃号的新盘就跟会传染一样
弃号背后有户型不匹配、有定价逻辑等种种原因，但这些原因并不是只有第六批次才遇到
过往遇到这些情况的时候，打新客户的选择，更多是一位刚打新成功的小伙伴说的那样
➔ “我同事说浦发唐城1楼也要上车”
➔ “我自己也决定了，招商璀璨公馆100平也要上车”
半个月不到，市场心态变了，或者更确切说是大家冷静了
“现在这么不顾一切冲，还值不值得”
而这背后有一个细节也值得关注
前滩东方悦澜，有250多组弃号，最先被消耗的都是大户型，剩下的都是小户型
而2020年正相反，这时候前滩的盘基本都是按小时清盘的，而其中清的最快的
就是这种小户型，像这种90平两房，清盘不到两小时
反观这次前滩东方悦澜，被弃号的都是小户型
其他盘也是，虹桥璀璨公馆，选房的时候，首先被抢的都是大户型，为什么
背后最大改变就是，客群完全变了
今年3月如果你冲到金鼎国际认筹，客户登记表上身份证号基本都是60-70后
换句话说，现在涌进新房的都是高积分客户
他们可能手持全款、可能是卖房打新，但他们大概率都有一个特征，就是
要 置 换
你让他携家带口去冲1房、2房，不太可能
但是你看我们供应端的户型，主力户型都是90平左右、90平以下的
以至于新房市场在需求端和供应端，构成了需求真空
这可能会成为未来新房市场的一个黑洞
这也预示急转直下的新房形势，要扭转并不容易
03
与此同时，土地端还在强供应
这几次土拍不知道各位关注没有
首先印象深刻的就是出让金额，基本是去年翻番不止
巨量出让金额背后是土地市场的巨量供应
而这也让我们看到了2023年的新房供应只多不少
但是等等，别忘了今年6批次已经发了218张预售证，一共6.98w套新房
这还不包括未来两个月可能还会入市的第7、8批次新房
也就是说今明两年新房供应已经明朗，供应充足，或者说是巨量新房供应
而巨量供应的同时，购房者是真的可以再等等
但是市场本身可能“滞”的成分更多，卖不掉、卖不动未来可能会更多出现在新房市场，尤其是远郊新盘
这一边，打新客户可能也不太够用
二手新增房源和存量房源，这两个数字在过去几个月是相反的
新增房源，逐月减少，存量房源却正在以夸张速度不断攀升
与此同时，二手成交已经连续3个月下跌走低
7月成交1.97w套，8月成交1.9w套，9月1.8w套
新增房源减少/存量却不断走高/二手交易变冷
也就是说，二手流通要比我们以为的停滞的多
这带来一个最直观的结果就是，二手市场正在越来越少的释放打新客户进入新房市场
它的作用，让我们看到了目前新房市场的后续动力不足
而仅存的客户，注意力还被高度分散
对打新客户来说，最致命吸引力莫过于倒挂
但是我们看到今年几个批次新盘，倒挂味道并不如以往
比如金桥横沔这个项目，临河户型超过7w，不仅二手房文怡苑、宁怡苑均价都在4.5w左右，7w远超附近次新
倒挂不明显前提下，新房的产品力呢
上个月我们在跟一个环沪项目负责人聊上海项目
一个三线城市的项目要对标上海项目产品力，而且只对标过去5-10年前产品，拒绝对标现在
因为他们知道现在上海新房市场几乎没有产品力可言
装修包、装修升级，这些都可以成为打新客户犹豫再犹豫的理由
这也是为什么最近的一些迹象都是以前没见过的
从昨晚开始，我的朋友圈里的，链家中介就开启了新房强推模式
对象居然是大虹桥的一个盘
没想到就连大虹桥新盘都启动分销，佣金最高可以拿到10w一套
想想我们是不是很久没听到分销这个词了，大中介甚至都快取消了这方面业务，没想到最近又重启了
而且佣金比以往翻倍不止，打开朋友圈都在卖力推
并且其他中介也开始跟进了，看来还找了不止一家
04
如果说有什么建议可以给到各位
我会觉得，低积分客户是一个不错机遇，尤其是那种55-65分不上不下的客户
以前可能只能选到五大新城，但是现在你去宝山试试，你去浦东高行试试
甚至大虹桥，正在找中介做分销的新盘，你去试试，说不定都有上车的机会
这件事你倒退半年，五六十分想上车大虹桥，简直不可能
一个我身边的例子，一位从2019年摇到2022年的68分打新客户
徘徊新房市场整整3年多，内环等到中环，从中环等到外环
原本以为机会渺茫，但是前不久也等来了上车虹桥璀璨公馆
还有一点建议是留给二手房东的
这时候如果你想卖房打新置换的话，有哪些方法是可以真实帮到自己的
如果房子外形不是很抢眼，不要懒，去做一个简单装修
你以为的装修费并不那么贵，一个65平两室装下来，成本可以压缩到1w左右
不仅可以让你的房子脱颖而出，甚至可以给你带来10-15w的溢价
关键可以让你的房子从同小区其他房子跳脱出来
还有让你的房子在中介眼里跳脱出来，去参加那种中介内部推介会，上台推介自己的房源
这个真的有效，感受到你的诚意，中介真的卖命推，不要不好意思，也不要觉得麻烦，现在的市场要抓住房源展示的所有机会
05
新房市场变化很多，比我们想象的更快、更想不到
眼下上海新房市场，可能会急转直下
而且不会是短时间
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