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不卖关子，标题说的三个城市，分别是河南省会郑州、福建省会福州、广西首府南宁。

3月份，郑州发布了全面救市方案，开启了浩浩荡荡地救市，并掀起了全国中心城市托底楼市浪潮。

在那次发布的方案中，郑州创造了很多“首个”。

比如，首个发布系统性救市方案的城市，首个取消“认房又认贷”的城市，首个重启“大力推动棚改”的城市。

具体来看，郑州当时采取的力度较大的措施包括：

1、放松限购。提出，郑州子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。

2、取消“认房又认贷”。《通知》提出，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

3、降低利率。

4、开启货币棚改。实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。

这四条针对性强的举措，对郑州房地产市场的需求，理论上有特别大的提振作用，尤其是货币棚改，会直接增加一波需求，帮助去库存。

另一个省会福州，也在3月份出招救市。

福州的救市动作虽然没有那么系统，但力度一点也不比郑州弱，因为福州直接放开了限购。提出：

非户籍人口在原来限购的福州五城区，购房不再受社保限制。并且长乐户籍被认作福州户籍，也即长乐人可以在五城区购买两套房。

南宁方面，3月份前前后后也发布了多条救市措施，比如给购房补贴、降首付、提升公积金额度、降利率等等。

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郑州、福州、南宁这些救市动作，力度不可谓不大，尤其是郑州和福州，操作均具有标志性意义。

然而，救市一个月后的当下，并没有出现报复性反弹的局面，相反三座城市的房地产市场反响平平，房价依旧下跌，成交量依旧躺平。

郑州方面，国家统计局最新公布的3月份数据显示，郑州新房价格环比下跌0.7%，同比下跌0.6%。二手环比下跌0.2%，同比下跌0.8%。房价继续下跌。

成交量方面，郑州3月份新房环比上涨了，但同比仍是大跌。

诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年3月郑州新房成交3852套，环比上涨47.47%，同比下降52.21%。二手住宅成交套数为3627套，较2月上涨55.53%，与去年同期相比下跌11.62%。

新房与二手房成交量仍在低位。

郑州新房月度成交量走势

整个一季度，郑州新房成交9752套，环比下跌37.87%，同比下跌37.17%。

福州方面，国家统计局数据显示，3月份新房环比下跌0.6%，同比上涨1.6%。二手房环比下跌0.3%，同比下跌0.2%。房价依旧在下跌。

此外，3月份福州的新房与二手房成交平平，开盘去化平平，土地市场更是平平。

3月份，福州五城区商品住宅成交量依旧处在历史低位。

新房开盘去化方面，也仍在低位。

土地市场方面，高流拍依旧。3月份，福州完成了今年首轮集中供地，推出的18宗地，3宗撤牌3宗流拍，流拍率高达33%，和去年第三轮供地流拍率持平，依旧处在历史高位。

南宁方面，国家统计局最新公布的数据显示，3月份新房环比下跌0.1%，同比上涨0.2%。二手房环比下跌0.7%，同比下跌3.2%。房价依旧在下跌。

成交量方面，3月份环比有所上涨，但同比仍是大跌，且成交规模依旧处在低位。

最后的总结来看，三个依旧发布救市措施的省会与首府城市，显然没有达到预期效果。

当然，没有达到预期效果的，又何止这三个城市。

在本号之前的分析文章中，已经说过，整个一季度发布救市措施的70个左右的城市，几乎都没有托起来。

为什么？原因并不单一，是多方面因素综合影响的结果。

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具体来看，有如下三个原因：

第一，房子太多，卖不动。

房子多，库存高企，消化周期高企，是包括郑州、福州、南宁在内的大多数城市救市的根本原因。

郑州方面，由于供应不断增加，却卖不动，在救市之下，库存不降反增。3月份郑州商品房去化周期高达21.74个月，远超住建部划定的12个月安全警戒线。

福州方面，情况好很多。

福州不动产登记部门公布数据显示，截至2022年3月底，五城区市场化新建商品住宅库存242.91万平方米，根据住建部门有关统计口径计算，消化周期为10.80个月。

以此来看，救市一个月的福州，虽然没有什么起色，但可能会很快走出楼市阴霾。

南宁方面，则比较尴尬。

南宁自身经济实力弱，主要靠房地产经济拉动，没有什么像样的产业。去年楼市冷场，已经影响到了南宁的经济发展。今年一季度，虽然还没披露数据，想必也不会太好。

南宁的房子太多了，消化周期高达30.3个月。

​第二，疫情影响下，购买力下降。

疫情已经影响了近三年，而且在今年一季度再次大面积影响了中心城市，这种背景下，很多人收入断流，生活艰难，再加上很多企业发展困难，裁员动作频频。

很多盯着房贷的买房人，都面临断供的风险。此前，本号已经统计过主要城市的二手房挂牌量，有11个中心城市的二手房挂牌量超过10万套，这就是佐证。​

消费力下降的另一个佐证，是国家统计局发布的3月份消费数据，3月份全国社会消费品零售总额下滑3.5%。

来源：国家统计局

救市动作，遇到购买力下降，其效果必然大打折扣。

第三，楼市的主要矛盾没有解决。

目前热点城市的楼市，能买得起房子的人，基本都买了，买不起房的人，即便放开限购，也买不起。

当下楼市的主要矛盾，是各城市救市措施中，只是想着放开限购让更多的人拥有购房资格，却不降价，让更多的人买得起。

而当下各城市的救市措施，无非是放开限购、限售，了不起给点补贴，也不过是杯水车薪。
这些情况下的救市措施，根本调不动购买需求，因为很多人只是空有需求没有购买力。

劳斯莱斯、宾利、保时捷从不限购，但几个人能买得起？

作者：子非鱼

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